Negosiasi Perpanjangan Sewa Tempat Salon

Negosiasi perpanjangan sewa tempat salon dimulai enam sampai sembilan bulan sebelum kontrak berakhir, bukan pada bulan terakhir. Pada bulan terakhir, pemilik tempat tahu salon tidak punya waktu untuk pindah, dan angka yang dia sebut hampir pasti diterima. Enam bulan sebelumnya, salon masih punya pilihan, dan pemilik tempat masih punya alasan untuk mempertahankan penyewa yang membayar tepat waktu. Dalam negosiasi sewa ruko atau kios, yang dibawa ke meja perundingan adalah tiga angka: biaya pindah, harga sewa tempat sejenis di sekitar, dan batas sewa tertinggi yang masih membuat salon untung.

Hitung Dulu Biaya Pindah

Posisi tawar salon ditentukan oleh seberapa mahal pindahnya. Banyak pemilik salon menebak angka ini terlalu rendah. Akibatnya ada dua kesalahan yang sama mahalnya: menerima kenaikan apa pun karena merasa tidak punya pilihan, atau menolak kenaikan yang wajar lalu baru sadar pindah jauh lebih mahal.

Sebagai contoh, salon dengan sewa Rp 60.000.000 per tahun diminta membayar Rp 75.000.000 untuk perpanjangan. Selisihnya Rp 15.000.000 per tahun. Sekarang hitung biaya pindah. Renovasi, cermin, wastafel, dan instalasi air di tempat baru sekitar Rp 45.000.000. Deposit baru Rp 10.000.000, sementara deposit lama belum tentu kembali utuh. Papan nama dan tambah daya listrik Rp 8.000.000. Lalu dua sampai tiga minggu tutup: untuk salon dengan omzet Rp 40.000.000 per bulan, tiga minggu berarti sekitar Rp 30.000.000 omzet hilang. Belum termasuk pelanggan yang tidak ikut ke alamat baru.

Totalnya mudah melewati Rp 90.000.000, setara enam tahun selisih kenaikan sewa. Dalam contoh ini, menerima sebagian kenaikan jauh lebih murah daripada pindah. Angka itu bukan alasan untuk menerima semua permintaan. Angka itu memberi tahu berapa persis nilai tetap tinggal di tempat yang sama.

Tentukan Batas Sewa Tertinggi

Batas sewa tertinggi adalah angka yang membuat salon masih untung setelah semua biaya tetap dibayar. Ambil laba bersih bulanan dari laporan laba rugi dua belas bulan terakhir, lalu hitung berapa kenaikan yang masih tertutup tanpa memotong gaji tim atau menaikkan harga layanan. Bila kenaikan yang diminta menghabiskan sebagian besar laba, kalkulator break-even membantu memeriksa berapa pelanggan tambahan per bulan yang dibutuhkan untuk menutup selisihnya.

Tulis dua angka sebelum bertemu: angka yang ingin dicapai, dan angka tertinggi yang masih bisa diterima. Angka kedua tidak pernah disebut di depan pemilik tempat.

Kumpulkan Harga Sewa Tempat Sejenis

Saat harga sewa naik, alasan yang paling sering disebut adalah harga pasar sudah naik. Periksa sendiri. Cari iklan sewa ruko atau kios di jalan yang sama dan di dua atau tiga jalan sekitarnya. Telepon tiga sampai lima di antaranya untuk menanyakan harga, luas, daya listrik, dan lama kontrak. Harga di iklan adalah harga pembuka, jadi tanyakan juga apakah masih bisa ditawar. Catat semuanya dalam satu tabel.

Bila harga sejenis memang naik, kenaikan yang diminta mungkin wajar, dan perundingan bergeser ke cara bayar dan syarat kontrak. Bila harga di sekitar lebih murah, tabel itu menjadi alasan paling kuat yang bisa ditunjukkan. Daftar periksa untuk menilai tempat pengganti sama dengan saat pertama kali menyewa, dan diuraikan di sebelum sewa tempat salon.

Yang Bisa Ditawar Selain Harga

Pemilik tempat sering lebih mudah melonggarkan syarat daripada menurunkan angka. Beberapa pilihan yang layak dibawa:

• Kenaikan bertahap: sepuluh persen tahun ini dan lima persen tahun depan, bukan dua puluh lima persen sekaligus.
• Kontrak lebih panjang dengan kenaikan terkunci, misalnya tiga tahun dengan kenaikan paling tinggi lima persen per tahun, ditulis sebagai angka.
• Pembayaran per enam bulan, bukan satu tahun di depan. Angka tahunannya sama, tetapi kas salon jauh lebih ringan.
• Deposit lama dipindahkan ke kontrak baru tanpa ditambah.
• Perbaikan yang lama tertunda, seperti atap bocor atau saluran air, dikerjakan pemilik sebelum kontrak baru berlaku.
• Hak didahulukan bila bangunan dijual, supaya salon tidak terpaksa keluar di tengah kontrak.

Cara Membuka Pembicaraan

Sampaikan niat memperpanjang, lalu minta pemilik tempat menyebut angkanya secara tertulis, misalnya lewat WhatsApp. Angka yang disebut lebih dulu biasanya menjadi patokan, dan angka tertulis tidak bisa bergeser di pertemuan berikutnya.

Saat bertemu, sampaikan rekam jejak: berapa tahun sewa dibayar tepat waktu, perbaikan yang dikerjakan atas biaya salon, dan bangunan yang terjaga. Penyewa yang tidak pernah telat membayar mengurangi risiko pemilik, dan risiko itu punya nilai. Setelah itu tunjukkan tabel harga sejenis dan ajukan angka tawaran sedikit di bawah angka yang ingin dicapai, supaya masih ada ruang untuk bertemu di tengah.

Jangan menyebut besarnya biaya renovasi yang sudah dikeluarkan sebagai alasan tidak bisa pindah. Kalimat itu memberi tahu pemilik tempat bahwa salon terikat, dan posisi tawar hilang saat itu juga.

Pajak Sewa dan Kesepakatan Tertulis

Sewa tanah dan bangunan dikenai PPh final 10 persen. Bila salon berbentuk badan usaha seperti CV atau PT, salon memotong dan menyetorkannya. Bila penyewanya perorangan, umumnya pemilik tempat yang menyetorkan sendiri. Pastikan angka yang disepakati jelas sudah termasuk atau belum termasuk pajak ini, karena selisih sepuluh persen cukup besar untuk memicu sengketa. Kewajiban pajak salon lainnya dirangkum di pajak salon.

Hasil perundingan dituangkan dalam kontrak baru atau addendum yang ditandatangani kedua pihak: angka sewa, lama kontrak, rumus kenaikan, dan tanggal pembayaran. Kesepakatan lisan tidak cukup, terutama bila bangunan suatu hari berpindah tangan.

Bila Kesepakatan Tidak Tercapai

Bila tiga bulan sebelum kontrak berakhir belum ada kesepakatan, mulai survei tempat pengganti dengan serius dan sampaikan itu kepada pemilik tempat. Kabar bahwa penyewa sudah meninjau tempat lain sering membuka kembali perundingan. Bila tidak, rencana pindah dimulai saat itu juga, karena pelanggan perlu diberi tahu jauh hari. Langkah membawa pelanggan ke alamat baru diuraikan di ketika salon pindah lokasi.